La legge Salva Casa non rappresenta una sanatoria generalizzata per tutti i cambi di destinazione d’uso. In particolare, piani terra e seminterrati restano esclusi dalle semplificazioni automatiche quando viene modificata la funzione dell’immobile: in questi casi la competenza è demandata alle Regioni e, a cascata, ai Comuni, che possono imporre limiti anche molto stringenti.
È quanto emerge da un’analisi sistematica dell’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), così come modificato dalla Legge n. 105/2024, che ha introdotto il nuovo perimetro del cosiddetto “Salva Casa”.
Salva Casa: cosa semplifica davvero e dove si applica
La finalità dichiarata della riforma è quella di snellire i mutamenti di destinazione d’uso, ma solo in contesti ben delimitati. Il regime semplificato, infatti, non è universale, ma si applica esclusivamente agli immobili situati nelle seguenti zone urbanistiche, definite dal D.M. 1444/1968:
- Zona A: centri storici e aree di pregio;
- Zona B: aree totalmente o parzialmente edificate;
- Zona C: aree destinate a nuovi insediamenti.
Al di fuori di queste zone – o delle loro equivalenti previste dalla normativa regionale – le semplificazioni decadono e torna pienamente operativo il regime ordinario.
Inoltre, il cambio di destinazione deve avvenire all’interno delle categorie funzionali ammesse, ovvero:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttivo-artigianale;
- commerciale.
Piano terra e seminterrati: niente automatismi
Il punto critico riguarda proprio le unità immobiliari poste al piano terra o ai livelli inferiori. L’ultimo comma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 stabilisce chiaramente che, per queste porzioni di edificio, la competenza normativa è esclusivamente regionale.
In altre parole:
- lo Stato non ha imposto una liberalizzazione automatica;
- ogni Regione decide se, come e in quali limiti consentire il cambio di destinazione d’uso;
- i Comuni possono mantenere o introdurre divieti specifici, soprattutto per ragioni di:
- sicurezza idraulica;
- tutela del decoro urbano;
- vivibilità dei centri storici;
- equilibrio dei servizi.
Di conseguenza, la sanatoria Salva Casa non si applica automaticamente a piani terra, seminterrati o locali accessori, anche se l’immobile ricade in zona A, B o C.
Stato legittimo dell’immobile: il requisito che non cambia
Un altro aspetto centrale riguarda lo stato legittimo dell’immobile, che resta un presupposto imprescindibile. Il Salva Casa non sana abusi edilizi pregressi, né legittima interventi realizzati in assenza di titoli.
La giurisprudenza amministrativa più recente ha chiarito questo punto in modo netto. La sentenza TAR Liguria n. 1365/2025, ad esempio, ha ribadito che:
- non esiste alcuna estensione automatica delle agevolazioni ai piani terra;
- in assenza di una norma regionale specifica, i divieti comunali restano pienamente validi.
Questo vale soprattutto nei centri storici, dove i regolamenti urbanistici locali continuano a prevalere.
Immobili su più livelli: il problema delle “fattispecie ibride”
Ulteriori criticità emergono nei casi in cui l’unità immobiliare si sviluppa su più livelli, ad esempio:
- piano terra + primo piano;
- seminterrato + piano rialzato.
In queste situazioni si pone una questione ancora aperta:
è possibile parzializzare il cambio di destinazione d’uso, oppure il divieto riferito al piano terra “contamina” l’intero immobile?
La giurisprudenza tende a un’interpretazione prudente, secondo cui il divieto sul piano inferiore può rendere impraticabile l’intera operazione, salvo espresse previsioni regionali o comunali in senso contrario.
Agevolazioni sì, ma restano tutti i vincoli tecnici
Il Salva Casa introduce comunque vantaggi concreti, come:
- riduzione degli oneri di urbanizzazione;
- agevolazioni sulla monetizzazione dei parcheggi pubblici.
Tuttavia, questi benefici non eliminano l’obbligo di rispettare tutte le normative di settore, tra cui:
- requisiti igienico-sanitari;
- norme antincendio;
- sicurezza strutturale;
- accessibilità.
In sintesi
Il Salva Casa non è una sanatoria universale.
Per piani terra e seminterrati, il cambio di destinazione d’uso:
- non è automaticamente consentito;
- dipende dalla normativa regionale;
- resta fortemente condizionato dai regolamenti comunali.
Chi intende procedere deve quindi verificare con attenzione:
- la zona urbanistica;
- lo stato legittimo dell’immobile;
- la normativa regionale vigente;
- le prescrizioni comunali applicabili.
Solo così è possibile evitare rigetti, contenziosi e interventi destinati a rimanere irregolari.
