Trasferire la proprietà di un immobile a un familiare senza sostenere i costi tipici di una donazione è un tema che suscita crescente interesse. In Italia esistono due strumenti giuridici che, in specifiche circostanze, consentono di intestare una casa al figlio o al coniuge senza pagare imposte o ricorrere a un atto notarile. Si tratta del trasferimento all’interno di una separazione legale e dell’usucapione.
Vediamo in cosa consistono, quali vantaggi offrono e quali limiti comportano.
1. Trasferire la casa tramite separazione legale: nessun costo notarile e fiscale
Secondo l’art. 19 della legge sul divorzio, i trasferimenti patrimoniali effettuati in sede di separazione consensuale o giudiziale sono esentati da imposte. È quindi possibile, durante una procedura di separazione, intestare un immobile al coniuge o ai figli senza pagare imposte di registro o onorari notarili.
L’unico costo è il contributo unificato per l’avvio del procedimento, pari a 43 euro. Il trasferimento deve essere inserito nel verbale di separazione e approvato dal giudice, per poi essere trascritto nei registri immobiliari, rendendolo valido e opponibile a terzi. Anche nel caso in cui i coniugi si riconcilino, il passaggio di proprietà rimane valido e non è soggetto a revoca automatica.
La legittimità di questo meccanismo è stata più volte confermata dalla Corte di Cassazione (sentenze n. 2347/2001, n. 7493/2002, n. 3074/2021), ribadendo che l’esenzione fiscale si applica ogni volta che il trasferimento patrimoniale avviene per gestire una crisi coniugale.
2. Usucapione: acquisire la proprietà per possesso continuato
L’usucapione è un istituto previsto dal codice civile che consente a chi ha posseduto un bene in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per almeno 20 anni, di diventarne proprietario.
Nel contesto familiare, ad esempio, un figlio che utilizza un immobile in maniera esclusiva, lo mantiene, lo ristruttura, ne paga le spese e agisce come un proprietario, può richiederne la proprietà dopo 20 anni, attraverso una sentenza del tribunale.
La sentenza ha valore sostitutivo dell’atto notarile e può essere trascritta nei registri immobiliari. Tuttavia, il procedimento richiede:
- Avvio della mediazione obbligatoria
- Assistenza legale
- Tempi lunghi, spesso pluridecennali
- Costi procedurali (contributi unificati, imposte di registro, bolli, etc.)
Pur essendo una via alternativa alla donazione, l’usucapione è onerosa e complessa, soprattutto quando si vuole trasferire la prima casa a un familiare.
3. Mediazione e verbale notarile: una via ibrida con limiti
Un’altra possibilità è la mediazione civile: se le parti raggiungono un accordo, possono farlo verbalizzare e far autenticare il verbale da un notaio. Questo documento può essere trascritto nei registri immobiliari, ma alcune Conservatorie richiedono comunque un provvedimento giudiziale per riconoscerne la piena validità.
4. Attenzione ai rischi: revoche e controlli fiscali
Anche se pienamente legittime, queste soluzioni possono diventare pericolose se utilizzate con fini elusivi, ad esempio per sottrarre un bene a un creditore o evitare il pagamento di imposte.
In tali casi, è possibile che il trasferimento venga revocato entro cinque anni tramite azione revocatoria. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere con accertamenti fiscali, soprattutto se vi sono indizi di una donazione mascherata, come la permanenza della convivenza tra cedente e cessionario.
Conclusioni
Trasferire una casa a un familiare senza notaio e senza tasse è possibile solo in circostanze ben definite. Le due principali strade giuridiche – separazione legale e usucapione – richiedono attenzione, tempi precisi e il rispetto delle procedure previste dalla legge. Prima di procedere, è fondamentale valutare tutti gli aspetti legali e fiscali, evitando scorciatoie che potrebbero rivelarsi rischiose.
