Affitti brevi in condominio, stop legittimo a B&B e affittacamere se lo vieta il regolamento: lo dice la Corte d’Appello di Roma

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma chiarisce un aspetto fondamentale per la convivenza nei condomini italiani: è possibile vietare l’attività di bed & breakfast o affittacamere all’interno di uno stabile, se il regolamento condominiale contrattuale lo proibisce in modo esplicito. La pronuncia (sentenza n. 3419/2025, pubblicata il 2 giugno) conferma la validità dei vincoli contrattuali accettati da tutti i condomini e ribadisce che possono limitare le locazioni brevi, anche se esercitate all’interno di proprietà private.

B&B e locazioni turistiche: quando scatta il divieto

Negli ultimi anni, le locazioni brevi e le attività extralberghiere sono cresciute in modo esponenziale, specie nei centri storici e nelle località turistiche. Tuttavia, non tutti i condomini vedono di buon occhio queste attività, che possono aumentare il viavai di persone estranee, generare rumori o un uso intenso delle parti comuni.

La Corte d’Appello di Roma ha riconosciuto come pienamente legittimo il divieto contenuto in un regolamento contrattuale che impedisce l’avvio di attività produttive e di locazioni di durata inferiore a sei mesi. In questo contesto, l’attività di B&B viene considerata imprenditoriale, in quanto prevede la fornitura di servizi accessori, come la pulizia o il cambio biancheria, rientrando nella definizione dell’art. 2082 del Codice Civile.

Il caso deciso dalla Corte

Nel caso esaminato, un condominio ha citato in giudizio alcuni proprietari che avevano dato in affitto le proprie unità a imprese operanti come affittacamere e B&B, in violazione del regolamento contrattuale. Il tribunale di primo grado aveva disposto la cessazione immediata dell’attività. Tale decisione è stata confermata in appello, riconoscendo che:

• Il regolamento contrattuale condominiale può vietare usi specifici degli appartamenti
• Tali clausole sono vincolanti per tutti i condomini, inclusi gli eredi, gli acquirenti futuri e gli inquilini
• Il giudice può ordinare la chiusura delle attività che violano tali divieti

Quando il regolamento è davvero vincolante

Affinché le limitazioni del regolamento siano valide e opponibili, devono essere:

• Espresse in modo chiaro ed esplicito
• Richiamate integralmente negli atti di acquisto o nei contratti di locazione (Cass. 24526/2022)

Non basta quindi un semplice rinvio generico al regolamento: è necessario che l’acquirente o l’inquilino accetti esplicitamente tutte le clausole.

Locazioni brevi e attività ricettive: attenzione alle clausole

La sentenza della Corte d’Appello invita a prestare particolare attenzione al contenuto del regolamento condominiale contrattuale, poiché può limitare la libertà del singolo proprietario di utilizzare l’unità immobiliare per fini turistici. Se il regolamento vieta affittacamere, B&B o locazioni inferiori a sei mesi, nessun condomino può validamente avviare queste attività, pur essendo proprietario esclusivo dell’immobile.