L’Unione europea prepara una svolta sul mercato degli affitti brevi, introducendo limiti più stringenti nelle aree ad alta pressione abitativa. Il nuovo Piano casa UE, che entrerà a regime dal 2026, punta a riequilibrare il rapporto tra turismo e diritto all’abitare, senza vietare l’home sharing ma imponendo regole proporzionate e mirate.
La stretta europea non è un attacco diretto a piattaforme come Airbnb, né un divieto generalizzato delle locazioni turistiche. L’obiettivo di Bruxelles è piuttosto quello di evitare effetti distorsivi sul mercato immobiliare, soprattutto nei centri storici e nelle città a forte vocazione turistica, dove gli affitti brevi rischiano di ridurre drasticamente l’offerta di case per i residenti.
Il principio guida sarà quello della proporzionalità: le limitazioni scatteranno solo dove il fenomeno assume dimensioni tali da compromettere l’equilibrio abitativo.
La regolazione delle locazioni turistiche entra ufficialmente nel Piano casa europeo, presentato dalla Commissione UE e destinato a tradursi in un regolamento vincolante entro fine anno.
Durante un’audizione al Parlamento europeo, il Commissario UE per l’Energia e la Casa, Dan Jørgensen, ha chiarito che la strategia comunitaria mira a correggere gli effetti negativi degli affitti brevi senza azzerarne i benefici economici.
Il cuore della riforma sarà l’individuazione delle aree sotto stress abitativo. Non ci sarà una regola unica valida per tutta l’Europa:
Secondo le stime della Commissione europea, in alcuni quartieri italiani le locazioni turistiche rappresentano fino al 20% dello stock abitativo, con effetti diretti sull’aumento dei canoni e sulla scarsità di alloggi per i residenti. Per questo l’attenzione si concentrerà soprattutto sui centri storici di grandi città come Roma e Firenze.
Tra gli strumenti più rilevanti allo studio c’è l’introduzione di un tetto annuale alle notti vendibili per gli affitti brevi nelle zone dichiarate sature.
Si tratta di una misura già adottata in alcune città europee, pensata per:
Un’altra opzione riguarda la stagionalità. In determinati contesti, l’UE valuta la possibilità di consentire gli affitti brevi solo nei mesi di alta stagione, destinando gli immobili, nel resto dell’anno, a finalità ritenute più meritevoli di tutela, come l’affitto agli studenti fuori sede.
Una soluzione “intermedia” che risponde alla logica del riequilibrio tra domanda turistica e carenza cronica di alloggi.
La riforma europea introduce anche una netta distinzione tra host professionali e occasionali.
Chi gestisce più immobili come attività imprenditoriale sarà soggetto a standard più stringenti, simili a quelli del settore alberghiero, sia in termini di sicurezza sia di responsabilità. Al contrario, chi affitta saltuariamente una stanza o una seconda casa potrà continuare a farlo con regole più leggere.
In Italia, questo percorso è già stato avviato con le recenti novità fiscali e regolamentari.
Il Piano casa europeo non si limita a porre limiti, ma affianca misure per aumentare l’offerta abitativa. I Comuni potranno utilizzare:
L’obiettivo è rafforzare l’edilizia residenziale, sociale o convenzionata, compensando la riduzione dell’offerta turistica con nuove soluzioni abitative per i residenti.
A completare il quadro normativo interviene il Regolamento UE 2024/1028, operativo dal 2026. Integrandosi con il CIN – Codice Identificativo Nazionale (in vigore dal 2025), la norma introduce:
Trasparenza e proporzionalità diventano così i pilastri delle nuove regole UE sugli affitti brevi. L’intervento europeo punta a uniformare le regole tra gli Stati membri, restituendo centralità al diritto all’abitare e al ruolo delle amministrazioni locali, senza cancellare il valore economico del turismo.