Nuova sentenza della Cassazione: scatta la restituzione di imposte e sanzioni
Le agevolazioni prima casa possono decadere automaticamente se l’immobile acquistato risulta ancora in costruzione dopo tre anni dal rogito. A chiarirlo è una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che ha fissato un principio destinato ad avere effetti concreti per molti contribuenti che acquistano abitazioni non ancora ultimate.
Con l’ordinanza n. 25790 del 2025, i giudici di legittimità hanno stabilito che il mancato completamento dei lavori entro il termine triennale comporta la perdita automatica dei benefici fiscali, indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile come abitazione principale o dal trasferimento della residenza.
Immobile in costruzione e agevolazioni prima casa: il limite dei tre anni
Secondo la Cassazione, chi acquista un immobile in costruzione usufruendo delle agevolazioni prima casa deve rispettare un requisito temporale tassativo:
👉 i lavori devono essere ultimati entro tre anni dalla data di acquisto.
Il punto decisivo non è l’uso di fatto dell’abitazione, ma la sua regolarizzazione formale, che passa attraverso:
- il completamento effettivo dei lavori;
- l’attribuzione di una categoria catastale definitiva.
Se, allo scadere dei tre anni, l’immobile risulta ancora censito in categoria F/3 (unità in corso di costruzione), le agevolazioni decadono automaticamente.
Categoria catastale F/3: perché è determinante
La categoria F/3 identifica immobili non ancora ultimati e privi di una destinazione d’uso definitiva.
Per la Corte di Cassazione, la permanenza in questa classificazione oltre il triennio è una prova oggettiva del mancato completamento dei lavori.
Elementi come:
- trasferimento della residenza;
- attivazione delle utenze (luce, gas, acqua);
- utilizzo concreto dell’immobile,
non sono sufficienti a conservare i benefici fiscali se manca la conclusione formale dell’intervento edilizio.
Le conseguenze fiscali: cosa devi restituire
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta effetti economici rilevanti. In particolare, il contribuente è tenuto a:
- versare la differenza d’imposta tra regime agevolato e regime ordinario;
- pagare una sanzione del 30% sulla maggiore imposta dovuta;
- corrispondere interessi e imposte accessorie.
Nel caso dell’IVA, l’aliquota può passare:
- dal 4% agevolato
- al 10% o al 22%, a seconda dei casi.
Su immobili di valore elevato, l’importo da restituire può arrivare a decine di migliaia di euro.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La sentenza trae origine dal ricorso di due contribuenti che avevano acquistato un immobile in costruzione beneficiando dell’IVA agevolata al 4%. Convinti di essere in regola, avevano:
- trasferito la residenza;
- utilizzato l’abitazione come dimora principale.
Tuttavia, a distanza di oltre tre anni dal rogito, l’immobile risultava ancora catastalmente in F/3. L’Agenzia delle Entrate ha quindi revocato le agevolazioni e richiesto il recupero delle imposte.
Dopo i rigetti nei primi due gradi di giudizio, la Cassazione ha confermato integralmente la posizione del Fisco.
Nessun profilo di incostituzionalità nel sistema sanzionatorio
I contribuenti avevano anche sollevato dubbi sulla legittimità costituzionale delle norme sanzionatorie, sostenendo un possibile conflitto di interessi per gli accertatori fiscali.
La Corte ha respinto anche questa censura, chiarendo che:
- i controlli fiscali seguono meccanismi automatici e obbligatori;
- non esiste discrezionalità arbitraria da parte degli ispettori;
- il sistema rispetta i principi di imparzialità e legalità.
Cosa cambia per chi acquista una casa in costruzione
La pronuncia della Cassazione rappresenta un campanello d’allarme per chi acquista immobili non ultimati con le agevolazioni prima casa. Il messaggio è chiaro:
👉 non basta abitare l’immobile,
👉 serve il completamento formale dei lavori entro tre anni.
In assenza di questo requisito, la perdita dei benefici fiscali è automatica e difficilmente contestabile.
