Nuova sentenza della Cassazione: scatta la restituzione di imposte e sanzioni
Le agevolazioni prima casa possono decadere automaticamente se l’immobile acquistato risulta ancora in costruzione dopo tre anni dal rogito. A chiarirlo è una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che ha fissato un principio destinato ad avere effetti concreti per molti contribuenti che acquistano abitazioni non ancora ultimate.
Con l’ordinanza n. 25790 del 2025, i giudici di legittimità hanno stabilito che il mancato completamento dei lavori entro il termine triennale comporta la perdita automatica dei benefici fiscali, indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile come abitazione principale o dal trasferimento della residenza.
Secondo la Cassazione, chi acquista un immobile in costruzione usufruendo delle agevolazioni prima casa deve rispettare un requisito temporale tassativo:
👉 i lavori devono essere ultimati entro tre anni dalla data di acquisto.
Il punto decisivo non è l’uso di fatto dell’abitazione, ma la sua regolarizzazione formale, che passa attraverso:
Se, allo scadere dei tre anni, l’immobile risulta ancora censito in categoria F/3 (unità in corso di costruzione), le agevolazioni decadono automaticamente.
La categoria F/3 identifica immobili non ancora ultimati e privi di una destinazione d’uso definitiva.
Per la Corte di Cassazione, la permanenza in questa classificazione oltre il triennio è una prova oggettiva del mancato completamento dei lavori.
Elementi come:
non sono sufficienti a conservare i benefici fiscali se manca la conclusione formale dell’intervento edilizio.
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta effetti economici rilevanti. In particolare, il contribuente è tenuto a:
Nel caso dell’IVA, l’aliquota può passare:
Su immobili di valore elevato, l’importo da restituire può arrivare a decine di migliaia di euro.
La sentenza trae origine dal ricorso di due contribuenti che avevano acquistato un immobile in costruzione beneficiando dell’IVA agevolata al 4%. Convinti di essere in regola, avevano:
Tuttavia, a distanza di oltre tre anni dal rogito, l’immobile risultava ancora catastalmente in F/3. L’Agenzia delle Entrate ha quindi revocato le agevolazioni e richiesto il recupero delle imposte.
Dopo i rigetti nei primi due gradi di giudizio, la Cassazione ha confermato integralmente la posizione del Fisco.
I contribuenti avevano anche sollevato dubbi sulla legittimità costituzionale delle norme sanzionatorie, sostenendo un possibile conflitto di interessi per gli accertatori fiscali.
La Corte ha respinto anche questa censura, chiarendo che:
La pronuncia della Cassazione rappresenta un campanello d’allarme per chi acquista immobili non ultimati con le agevolazioni prima casa. Il messaggio è chiaro:
👉 non basta abitare l’immobile,
👉 serve il completamento formale dei lavori entro tre anni.
In assenza di questo requisito, la perdita dei benefici fiscali è automatica e difficilmente contestabile.