Con la Legge di Bilancio 2026 arriva una svolta attesa da anni per milioni di proprietari: anche gli immobili regolarizzati tramite condono edilizio potranno accedere ai bonus edilizi e alle cosiddette premialità volumetriche. Una novità che modifica in modo significativo un orientamento giuridico consolidato e apre nuove possibilità di ampliamento e valorizzazione del patrimonio immobiliare sanato.
La misura riguarda le abitazioni condonate in base alle tre grandi sanatorie del passato – 1985, 1994 e 2003 – e si inserisce nel più ampio riassetto degli incentivi casa previsto dalla manovra finanziaria per il 2026.
Perché gli immobili condonati erano esclusi dai bonus edilizi
Per molti anni, gli immobili oggetto di sanatoria edilizia sono stati considerati “regolari solo a metà”. Pur essendo stati legalizzati attraverso il pagamento di oneri e oblazioni, non venivano equiparati agli immobili realizzati con titolo edilizio ordinario.
Questa impostazione è stata rafforzata da numerose pronunce giurisprudenziali, culminate nella sentenza della Corte Costituzionale n. 119 del 2024, che aveva ribadito l’impossibilità di riconoscere ulteriori benefici – come aumenti di volumetria – a edifici nati da abusi, seppur successivamente sanati.
In particolare, restavano escluse:
- le premialità volumetriche regionali (derivate dal “Piano Casa”);
- alcune agevolazioni edilizie collegate ad ampliamenti o sopraelevazioni;
- interventi di valorizzazione non strettamente conservativi.
La svolta nella Legge di Bilancio 2026
Con la manovra 2026 il legislatore interviene in modo diretto, superando l’orientamento restrittivo degli ultimi anni. Il testo approvato stabilisce che:
le premialità volumetriche e i bonus edilizi si applicano anche agli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito un titolo abilitativo in sanatoria.
In pratica, un immobile condonato viene equiparato, ai fini degli incentivi, a un immobile pienamente regolare, purché la sanatoria sia definitiva e correttamente perfezionata.
Si tratta di un cambio di paradigma che mira a:
- eliminare una discriminazione storica;
- favorire il recupero e l’adeguamento del patrimonio edilizio esistente;
- ridurre il contenzioso tra cittadini, Comuni e Regioni.
Quali interventi diventano ora possibili sugli immobili condonati
L’apertura introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 consente ai proprietari di immobili sanati di accedere, nel rispetto delle normative regionali e urbanistiche, a:
- premialità volumetriche previste dalle leggi regionali;
- bonus ristrutturazioni;
- ecobonus per l’efficientamento energetico;
- sismabonus, anche nella versione per acquisti;
- bonus mobili, se collegato a lavori edilizi agevolati.
Restano comunque ferme le esclusioni assolute, come:
- immobili situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ambientale non sanabile;
- edifici che presentano gravi carenze strutturali non adeguabili;
- casi di abuso edilizio con profili penali ancora pendenti.
Bonus edilizi confermati per il 2026: aliquote e condizioni
La Legge di Bilancio 2026 conferma l’impianto generale dei bonus casa, già ridimensionato nel 2025.
Per il 2026 restano attive due aliquote principali:
- 50% per interventi sull’abitazione principale, se il contribuente è proprietario o titolare di diritto reale e residente nell’immobile;
- 36% per seconde case e altri immobili.
Le agevolazioni riguardano:
- ristrutturazioni edilizie;
- interventi di efficientamento energetico;
- messa in sicurezza antisismica.
È inoltre confermato il bonus mobili, con detrazione al 50% su una spesa massima di 5.000 euro, a condizione che i lavori siano iniziati dall’anno precedente.
Quali bonus terminano e cosa cambia dal 2027
Non tutte le agevolazioni superano il 2025. In particolare:
- il bonus barriere architettoniche al 75% termina definitivamente il 31 dicembre 2025;
- dal 2026 resta solo la detrazione ordinaria al 50%;
- il superbonus esce definitivamente di scena e non è rifinanziato nella manovra 2026.
Dal 2027, salvo interventi correttivi futuri, le aliquote scenderanno ulteriormente:
- 36% per prime case;
- 30% per seconde abitazioni.
Una norma destinata a far discutere
L’estensione dei bonus edilizi agli immobili condonati rappresenta una scelta politica e giuridica di forte impatto. Da un lato, consente a milioni di famiglie di valorizzare abitazioni ormai pienamente integrate nel tessuto urbano; dall’altro, riapre il dibattito sul rapporto tra legalità urbanistica e politiche di incentivazione.
Resta ora da capire come i tribunali amministrativi e la Corte Costituzionale interpreteranno la nuova norma e se il cambio di rotta resisterà alla prova della giurisprudenza.
Una cosa è certa: per il 2026, gli immobili condonati non sono più automaticamente esclusi dai bonus edilizi. E per molti proprietari si tratta di una novità che cambia radicalmente le prospettive future.
