Rivoluzione per i contribuenti: non serve più essere completamente senza casa per ottenere le agevolazioni fiscali. Se l’immobile è troppo piccolo o non idoneo, il bonus prima casa spetta comunque.
Una sentenza destinata a cambiare le regole per migliaia di italiani. Con l’ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che il bonus prima casa può essere riconosciuto anche a chi possiede già un altro immobile, se questo è troppo piccolo o inadeguato rispetto alle reali esigenze abitative del nucleo familiare.
Si tratta di una svolta epocale, perché fino a oggi il possesso di qualsiasi abitazione nel medesimo Comune — anche un piccolo monolocale o una casa inagibile — bastava per perdere automaticamente le agevolazioni sull’acquisto di una nuova abitazione.
⚖️ Cosa cambia con la nuova sentenza della Cassazione
La Suprema Corte ribalta il proprio precedente orientamento (sentenza n. 24478/2025) e introduce un principio di equità e buonsenso:
“Il diritto al bonus prima casa non può essere negato se l’immobile già posseduto è oggettivamente o soggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente o della sua famiglia.”
Questo significa che chi possiede un’abitazione formalmente registrata come casa ma in realtà inadatta all’uso abitativo (per dimensioni, stato di conservazione o mancanza di servizi essenziali) potrà ora ottenere regolarmente i benefici fiscali.
🏡 Il principio dell’idoneità abitativa: cosa vuol dire
Secondo la Cassazione, l’idoneità dell’immobile va valutata su due livelli:
🔹 Idoneità oggettiva
Riguarda le caratteristiche materiali e strutturali della casa.
Un immobile privo di impianti essenziali, inagibile o fatiscente non può essere considerato “abitazione” ai fini del divieto di accesso al bonus.
🔹 Idoneità soggettiva
Riguarda invece la compatibilità dell’immobile con la composizione del nucleo familiare.
Un monolocale di 25 metri quadrati può andare bene per una persona sola, ma non per una coppia con figli. In questi casi, anche se l’immobile è tecnicamente abitabile, non soddisfa le esigenze di vita del nucleo familiare e non può escludere l’accesso alle agevolazioni.
💰 Cosa comporta la nuova interpretazione
Il bonus prima casa consente di ottenere:
- imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%),
- IVA al 4% per gli acquisti dal costruttore,
- imposte ipotecaria e catastale fisse (200 euro ciascuna).
La nuova interpretazione permette di estendere questi vantaggi anche a chi, fino a ieri, ne era ingiustamente escluso per il solo fatto di avere un piccolo immobile ereditato o inutilizzabile.
La Cassazione, con questa decisione, riconosce che la legge deve tutelare la sostanza e non solo la forma, ponendo fine a una lunga serie di contestazioni e cartelle da parte dell’Agenzia delle Entrate.
📌 Una vittoria per il buonsenso (e per i contribuenti)
La decisione è destinata ad avere un impatto concreto su migliaia di famiglie, soprattutto su chi ha ereditato vecchi immobili o miniappartamenti e desidera acquistare una casa adeguata dove vivere.
Si tratta di una vera e propria rivoluzione giuridica e fiscale che corregge una disparità storica: possedere un immobile non sempre significa avere una “casa”.
Grazie alla nuova sentenza, il bonus prima casa potrà essere richiesto anche da chi è formalmente proprietario, ma sostanzialmente privo di un’abitazione idonea.
Un passo avanti verso un fisco più giusto, più umano e più vicino alle realtà quotidiane dei cittadini.
