Con il Decreto Salva Casa 2024 (D.L. 69/2024), cambiare la destinazione d’uso di un immobile da commerciale a residenziale, o viceversa, diventa più semplice: non serve più il permesso di costruire, ma è sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È quanto conferma anche il TAR di Salerno con una recente sentenza che ribadisce la validità della norma e l’illegittimità delle ordinanze di demolizione emesse in contrasto con le nuove disposizioni.
Cosa prevede il nuovo decreto
L’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, modificato dal decreto, chiarisce che il cambio di destinazione d’uso può avvenire attraverso una semplice comunicazione amministrativa, a patto che le opere necessarie rientrino nell’edilizia libera. Si tratta, per esempio, di interventi leggeri come tinteggiature, pavimentazioni, sostituzione di infissi interni o installazione di sanitari.
La SCIA ha efficacia immediata, mentre il permesso di costruire comporta tempi più lunghi e maggiori oneri. La riforma mira a favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente e a ridurre la conflittualità tra cittadini e pubblica amministrazione.
Il caso analizzato dal TAR di Salerno
La questione è stata affrontata anche nella sentenza n. 1198/2025 del TAR Campania – Salerno. Il tribunale ha annullato un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di cittadini che avevano trasformato due locali commerciali in uso abitativo, senza permesso di costruire ma con interventi minimi. Secondo il TAR, il provvedimento è risultato illegittimo poiché non ha tenuto conto delle recenti modifiche normative, che rendono legittimo il cambio d’uso con SCIA.
Quando basta la SCIA
Il cambio di destinazione d’uso può avvenire con SCIA quando:
- gli interventi necessari rientrano nell’edilizia libera;
- non vi sono modifiche a struttura, volume o sagoma dell’edificio;
- l’immobile è già parte di un’unità residenziale o comunque compatibile con l’uso previsto.
Tuttavia, resta la possibilità per i Comuni di introdurre regole specifiche nei propri strumenti urbanistici, per esempio imponendo che il cambio d’uso sia coerente con la destinazione prevalente delle unità immobiliari nello stesso edificio.
Una riforma che tutela i cittadini
Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo importante nella semplificazione delle procedure edilizie, evitando sanzioni e demolizioni ingiustificate. La nuova disciplina chiarisce che, in assenza di opere edilizie complesse, il cambio d’uso può avvenire senza autorizzazioni onerose, riducendo i costi per i cittadini e agevolando il riuso degli immobili.
