Novità importanti per chi affitta immobili ad uso abitativo: con due recenti sentenze, la Corte di Cassazione ha sancito che la cedolare secca è applicabile anche quando l’inquilino è titolare di partita IVA, smentendo l’orientamento restrittivo finora seguito dall’Agenzia delle Entrate. Si tratta di una svolta giurisprudenziale destinata a ridurre il contenzioso e a offrire maggiore chiarezza a proprietari e locatori.
Le sentenze che cambiano lo scenario fiscale
Le pronunce n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025, confermando il precedente orientamento già espresso dalla Cassazione (es. sentenza 12395/2024), aprono ufficialmente alla possibilità di optare per la cedolare secca anche quando il conduttore del contratto è:
- un professionista con partita IVA,
- un imprenditore individuale,
- un lavoratore autonomo,
purché l’immobile sia destinato esclusivamente a uso abitativo.
Cedolare secca: cos’è e a chi si applica
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di sostituire IRPEF, addizionali e imposta di registro con una tassazione fissa agevolata:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato (nei comuni ad alta tensione abitativa)
Fino ad oggi, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tale regime non poteva essere applicato se il conduttore era titolare di partita IVA, anche se l’immobile era utilizzato come abitazione. Ora la Cassazione ribalta questa visione.
Cosa dice la Cassazione: si guarda all’uso dell’immobile, non al tipo di inquilino
Secondo i giudici, l’esclusione prevista dalla normativa (art. 3, comma 6 del D.Lgs. 23/2011) riguarda solo i locatori titolari di partita IVA che affittano per scopi professionali o d’impresa. Non ha rilevanza il fatto che l’inquilino sia una persona fisica che esercita attività economica.
Quindi:
✅ Un medico che affitta un appartamento per viverci in una nuova città dove apre lo studio può avere un contratto con cedolare secca.
✅ Un fotografo freelance che soggiorna in città per lavoro può affittare casa con questo regime.
✅ Un imprenditore che prende in affitto una casa ad uso foresteria per i suoi dipendenti, può anch’egli beneficiare della cedolare, se l’immobile è abitativo.
Il contrasto con la posizione dell’Agenzia delle Entrate
Nonostante la chiarezza della Cassazione, il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate continua a riportare che la cedolare secca non può essere applicata nei contratti con conduttori titolari di partita IVA, anche se l’uso dell’immobile è abitativo e personale (ad esempio per collaboratori o dipendenti).
Questa discrepanza ha generato negli anni numerosi contenziosi, ora superati grazie alla posizione netta della giurisprudenza.
Verso un aggiornamento delle regole fiscali
Le sentenze, oltre a chiarire il diritto dei proprietari a scegliere il regime agevolato anche con conduttori economicamente attivi, spingono per un aggiornamento delle regole di prassi da parte dell’amministrazione finanziaria. La questione è già stata portata in Commissione Finanze della Camera il 12 maggio scorso, con l’obiettivo di allineare la normativa applicativa alle recenti interpretazioni giudiziarie.
Cosa cambia per i locatori
Chi possiede un immobile ad uso abitativo potrà:
- scegliere la cedolare secca anche se l’inquilino è un professionista o imprenditore individuale,
- ottenere un risparmio fiscale grazie alla tassazione fissa sostitutiva dell’IRPEF,
- ridurre la burocrazia, evitando l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Una possibilità in più per affittare in modo trasparente, legale e vantaggioso, anche nel caso di conduttori con partita IVA.
