Contratto di affitto non registrato 2025: nullo e rimborsabile, ecco cosa prevede la legge

Nel 2025 resta confermata la linea di rigore del legislatore in merito ai contratti di affitto non registrati. In assenza di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto è giuridicamente nullo e l’inquilino può ottenere il rimborso dei canoni versati, oltre a non essere più tenuto al pagamento dell’affitto.

Cosa dice la normativa

Secondo l’art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 2005 e l’art. 17 del D.P.R. 131/1986, ogni contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale deve essere stipulato per iscritto e registrato entro 30 giorni. La mancata registrazione rende il contratto privo di validità legale, fatta eccezione per gli affitti di durata inferiore a 30 giorni complessivi all’anno.

La registrazione è necessaria per attribuire data certa al contratto, garantirne l’efficacia verso terzi e assicurare la trasparenza fiscale.

Contratto nullo: conseguenze per inquilini e proprietari

In assenza di registrazione, il contratto è considerato nullo ai sensi dell’art. 1 della Legge 311/2004. La Corte di Cassazione, con diverse pronunce (tra cui la n. 23601/2017), ha confermato che il contratto di locazione non registrato non produce effetti giuridici.

Diritti dell’inquilino:

• Può interrompere il pagamento del canone senza preavviso;
• Ha diritto a recuperare le somme versate entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, invocando l’art. 2033 del Codice Civile (pagamento indebito);
• Può lasciare l’abitazione immediatamente, senza vincoli di preavviso o cause giustificative.

Conseguenze per il locatore:

• Non può avviare decreto ingiuntivo per recuperare i canoni non versati;
• Non può attivare lo sfratto per morosità, ma dovrà ricorrere a una causa ordinaria per occupazione abusiva;
• Può tuttavia chiedere un indennizzo per l’uso dell’immobile, seppur inferiore al canone previsto.

Indennità di occupazione: cosa può ottenere il proprietario

L’ordinanza n. 36254/2021 della Cassazione stabilisce che, in caso di contratto nullo, il proprietario ha diritto a un’indennità di occupazione, il cui importo sarà stabilito dal giudice in base:

• alla durata dell’occupazione;
• alla tipologia dell’immobile;
• al principio di equità (sentenza Corte Costituzionale n. 238/2017).

Tale indennizzo è inferiore rispetto al canone originariamente concordato e rappresenta un rimedio al possibile arricchimento ingiustificato dell’inquilino.

Registrazione tardiva: la soluzione con sanzioni

Il proprietario può regolarizzare la posizione mediante registrazione tardiva del contratto. Questa operazione:

• comporta il pagamento di sanzioni fiscali;
• sana la nullità del contratto, con effetto retroattivo;
• rende nuovamente vincolante il contratto per entrambe le parti.

Dalla data di registrazione, l’inquilino sarà tenuto a rispettare le condizioni pattuite, comprese le quote di canone arretrate, divenute ora esigibili.

Conclusioni

Nel 2025, la mancata registrazione di un contratto di locazione continua a generare gravi conseguenze legali e fiscali per entrambe le parti. L’inquilino può ottenere il rimborso, mentre il locatore perde strumenti rapidi di tutela e rischia sanzioni e contenziosi.