Le decisioni prese in assemblea condominiale non sempre sono definitive. In alcune circostanze, anche chi ha firmato il verbale può impugnarlo. Vediamo cosa prevede il Codice Civile e quali sono le condizioni che rendono possibile la contestazione.
L’assemblea condominiale rappresenta l’organo collegiale attraverso cui i proprietari degli immobili prendono decisioni sulla gestione e sull’uso delle parti comuni dell’edificio. Secondo l’art. 1136 del Codice Civile, ogni riunione deve essere formalizzata in un verbale redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
La delibera approvata in assemblea costituisce un atto collettivo, espressione della volontà comune dei partecipanti, adottata a maggioranza o all’unanimità. Tuttavia, la validità di tale delibera è condizionata dal rispetto di precise regole di convocazione, partecipazione e verbalizzazione.
Per legge, tutti i condomini devono essere convocati con almeno cinque giorni di preavviso, come previsto dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. L’avviso deve contenere l’ordine del giorno, la data, l’ora, il luogo (o la piattaforma, in caso di videoconferenza) e può essere inviato tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Se la convocazione è omessa, tardiva o incompleta, la delibera può essere impugnata, anche dai condomini che non erano presenti alla riunione.
Anche senza espressa previsione del regolamento, la partecipazione in videoconferenza è ammessa con il consenso della maggioranza dei condomini. In questo caso, il verbale viene trasmesso con le stesse modalità previste per l’avviso di convocazione.
Per essere considerato valido, il verbale dell’assemblea deve riportare:
La verbalizzazione per differenza (indicando contrari e astenuti, deducendo i favorevoli) è ammessa dalla giurisprudenza (Cass. n. 18192/2009).
Il verbale dell’assemblea condominiale è una scrittura privata che attesta solo la provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto (Cass. n. 11375/2017). Questo significa che il contenuto può essere contestato con qualsiasi mezzo probatorio, senza la necessità di proporre querela di falso.
Chi ha firmato il verbale può comunque impugnarlo se:
La firma, dunque, non equivale all’accettazione delle decisioni, ma serve solo a certificare che l’assemblea si è svolta in un determinato luogo, giorno e ora.
Il termine per impugnare una delibera condominiale è di 30 giorni:
L’azione può essere intrapresa per ottenere l’annullamento della delibera viziata, nel caso in cui non siano stati rispettati i requisiti legali o regolamentari.