Condominio e antincendio: quando estintori e impianti sono obbligatori e chi deve sostenere i costi

La sicurezza antincendio nei condomìni è regolata da precise normative che impongono obblighi solo in presenza di determinati requisiti. Non tutti gli edifici sono tenuti ad avere estintori o impianti antincendio, ma in alcuni casi specifici l’installazione diventa necessaria, così come la manutenzione e la certificazione delle misure adottate.

Quando sono obbligatori gli estintori in condominio

L’obbligo di dotare un condominio di estintori non è generalizzato, ma scatta nei seguenti casi:

• presenza di locali tecnici come centrali termiche o aree di stoccaggio combustibili;
• autorimesse chiuse o interrate, secondo il D.P.R. 151/2011;
• presenza di lavoratori dipendenti (es. portieri, addetti alle pulizie), in base al D.Lgs. 81/2008;
• vani macchina di ascensori se previsti nella valutazione del rischio.

Gli estintori devono rispettare le classi minime (es. 21A 89BC) e devono essere posizionati in prossimità delle vie di fuga o dei potenziali focolai.

Il ruolo dell’amministratore e la valutazione del rischio

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di valutare il rischio incendio ogni volta che siano presenti lavoratori dipendenti. Anche in assenza di questi, è comunque consigliabile redigere una valutazione per garantire la sicurezza collettiva. In base a questa analisi, può emergere la necessità di dotare il condominio di estintori o altre misure preventive.

Quando servono gli idranti antincendio

In alcuni casi, la sola presenza di estintori non è sufficiente. La normativa richiede l’installazione di idranti nei seguenti scenari:

• edifici con altezza antincendio superiore a 24 metri;
• autorimesse di oltre 300 metri quadrati;
• impianti termici considerati ad alto rischio.

Gli impianti devono essere alimentati da una rete idrica e dotati di naspi o idranti a muro conformi alle norme UNI EN 671-1 e 671-2.

Certificato di Prevenzione Incendi (CPI): quando è obbligatorio

Il CPI è rilasciato dai Vigili del Fuoco e certifica la conformità alle normative antincendio. È richiesto nei seguenti casi:

• edifici con altezza antincendio superiore a 24 metri;
• autorimesse di grandi dimensioni;
• centrali termiche e depositi di gas.

Il certificato si ottiene tramite SCIA antincendio, da presentare allo sportello SUAP o ai Vigili del Fuoco. Deve essere aggiornato ogni cinque anni con una nuova dichiarazione di conformità.

Spese per estintori e impianti: chi paga?

Se i dispositivi antincendio sono installati in aree comuni, le spese si suddividono tra i condomini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). In caso di installazioni in zone riservate ad alcuni (es. box auto), i costi ricadono solo sui beneficiari. La giurisprudenza (Cass. n. 7077/1995) ha confermato che i proprietari di garage devono farsi carico delle spese relative all’adeguamento antincendio degli stessi.

Manutenzione periodica degli estintori

Gli estintori devono essere mantenuti in efficienza attraverso controlli regolari, secondo la norma UNI 9994-1:2024. Le operazioni previste includono:

• controllo iniziale all’installazione;
• sorveglianza visiva regolare;
• controllo semestrale da parte di tecnici abilitati;
• revisione programmata (es. ogni 3 anni per estintori a polvere);
• collaudo ogni 6-12 anni, in base al tipo.

Ogni verifica deve essere documentata con aggiornamento del cartellino di manutenzione, da mantenere sempre visibile.