La legge Salva Casa non rappresenta una sanatoria generalizzata per tutti i cambi di destinazione d’uso. In particolare, piani terra e seminterrati restano esclusi dalle semplificazioni automatiche quando viene modificata la funzione dell’immobile: in questi casi la competenza è demandata alle Regioni e, a cascata, ai Comuni, che possono imporre limiti anche molto stringenti.
È quanto emerge da un’analisi sistematica dell’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), così come modificato dalla Legge n. 105/2024, che ha introdotto il nuovo perimetro del cosiddetto “Salva Casa”.
La finalità dichiarata della riforma è quella di snellire i mutamenti di destinazione d’uso, ma solo in contesti ben delimitati. Il regime semplificato, infatti, non è universale, ma si applica esclusivamente agli immobili situati nelle seguenti zone urbanistiche, definite dal D.M. 1444/1968:
Al di fuori di queste zone – o delle loro equivalenti previste dalla normativa regionale – le semplificazioni decadono e torna pienamente operativo il regime ordinario.
Inoltre, il cambio di destinazione deve avvenire all’interno delle categorie funzionali ammesse, ovvero:
Il punto critico riguarda proprio le unità immobiliari poste al piano terra o ai livelli inferiori. L’ultimo comma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 stabilisce chiaramente che, per queste porzioni di edificio, la competenza normativa è esclusivamente regionale.
In altre parole:
Di conseguenza, la sanatoria Salva Casa non si applica automaticamente a piani terra, seminterrati o locali accessori, anche se l’immobile ricade in zona A, B o C.
Un altro aspetto centrale riguarda lo stato legittimo dell’immobile, che resta un presupposto imprescindibile. Il Salva Casa non sana abusi edilizi pregressi, né legittima interventi realizzati in assenza di titoli.
La giurisprudenza amministrativa più recente ha chiarito questo punto in modo netto. La sentenza TAR Liguria n. 1365/2025, ad esempio, ha ribadito che:
Questo vale soprattutto nei centri storici, dove i regolamenti urbanistici locali continuano a prevalere.
Ulteriori criticità emergono nei casi in cui l’unità immobiliare si sviluppa su più livelli, ad esempio:
In queste situazioni si pone una questione ancora aperta:
è possibile parzializzare il cambio di destinazione d’uso, oppure il divieto riferito al piano terra “contamina” l’intero immobile?
La giurisprudenza tende a un’interpretazione prudente, secondo cui il divieto sul piano inferiore può rendere impraticabile l’intera operazione, salvo espresse previsioni regionali o comunali in senso contrario.
Il Salva Casa introduce comunque vantaggi concreti, come:
Tuttavia, questi benefici non eliminano l’obbligo di rispettare tutte le normative di settore, tra cui:
Il Salva Casa non è una sanatoria universale.
Per piani terra e seminterrati, il cambio di destinazione d’uso:
Chi intende procedere deve quindi verificare con attenzione:
Solo così è possibile evitare rigetti, contenziosi e interventi destinati a rimanere irregolari.