Dal 1° gennaio 2026 cambiano le regole per gli affitti brevi e turistici: chi loca più di due immobili è considerato imprenditore a tutti gli effetti. Arriva l’obbligo di SCIA, partita IVA e nuovi adempimenti, con sanzioni pesanti per chi resta irregolare.
Il settore degli affitti brevi entra in una nuova fase di stretta normativa. Con la Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) il legislatore ha abbassato in modo netto la soglia oltre la quale l’attività di locazione viene presunta imprenditoriale, facendo scattare obblighi amministrativi stringenti.
I chiarimenti ufficiali arrivano dalle FAQ del Ministero del Turismo, che hanno messo fine ai dubbi interpretativi su SCIA, numero di immobili e sanzioni.
Fino al 31 dicembre 2025 era possibile affittare fino a quattro appartamenti senza essere considerati imprenditori.
Dal 1° gennaio 2026, invece, la soglia viene ridotta drasticamente:
Questo vale sia per:
Il numero degli immobili diventa quindi l’elemento decisivo, indipendentemente dalla durata dei contratti.
Secondo le indicazioni del Ministero del Turismo, la SCIA è obbligatoria per:
Dal terzo immobile scattano automaticamente:
La base normativa è l’art. 1, comma 595, L. 178/2020, modificato dalla Legge di Bilancio 2026.
Un chiarimento fondamentale riguarda i tempi di applicazione.
La nuova disciplina non è retroattiva, ma si applica:
Chi rientra nella presunzione di imprenditorialità deve presentare la SCIA prima di proseguire l’attività, evitando così sanzioni e contestazioni.
La mancata presentazione della SCIA presso il SUAP del Comune competente espone il locatore a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.
Il deposito della segnalazione consente agli enti locali di verificare:
Ignorare l’obbligo significa esporsi non solo a multe, ma anche alla chiusura dell’attività.
La riforma del 2026 segna un cambio di paradigma:
l’affitto breve non è più visto come attività occasionale quando supera determinate dimensioni, ma come vera e propria impresa.
Chi gestisce più immobili dovrà quindi scegliere:
Una linea chiara, che punta a maggiore controllo del mercato e a contrastare l’abusivismo nel settore turistico.