Successione: sì, puoi vendere una casa ereditata anche se un erede non è d’accordo. Ecco come funziona davvero

Vendere una casa ereditata quando uno degli eredi non vuole è una delle situazioni più frequenti – e più conflittuali – nelle successioni italiane. La buona notizia è che esistono soluzioni legali precise che permettono comunque di procedere, anche quando manca l’unanimità.
Ecco come funziona, quali sono i diritti degli eredi, quali strade prevede la legge e come uscire dallo stallo.

---

🔍 Per vendere una casa ereditata serve l’accordo di tutti?

Sì.
Quando si accetta un’eredità si diventa comproprietari dell’immobile, ognuno con una quota ideale.
La vendita dell’intera casa è un atto di disposizione straordinaria e, secondo gli articoli 1108 e 734 c.c., richiede il consenso unanime di tutti i coeredi davanti al notaio.

👉 Basta il no anche di un solo erede per bloccare la vendita.

Ma questo non significa che la proprietà resti bloccata per sempre: l’ordinamento prevede diverse vie d’uscita.

---

🧾 Prima di tutto: documenti necessari per vendere una casa ereditata

Prima di pensare alle soluzioni, occorre predisporre due documenti fondamentali:

• Dichiarazione di successione regolarmente registrata
• Visura e certificazione ipocatastale che confermi l’assenza di ipoteche e gravami

---

🔄 Soluzione 1 — L’erede può vendere la sua quota

Se non è possibile trovare un accordo, l’erede può vendere solo la propria quota dell’immobile.
Ma esiste un vincolo molto importante:

✋ Diritto di prelazione degli altri coeredi

(art. 732 c.c.)

La procedura è questa:

1. L’erede che vuole vendere deve notificare agli altri coeredi prezzo e proposta (raccomandata o PEC).
2. Gli altri hanno 2 mesi per acquistare la quota allo stesso prezzo.
3. Se nessuno esercita la prelazione, la quota può essere venduta a un terzo.
4. Se non c’è notifica, gli eredi possono esercitare il retratto successorio, “riscattando” la quota dal nuovo acquirente.

❗ Nella pratica è difficile trovare acquirenti interessati a una quota indivisa, perché non dà diritto esclusivo sull’immobile.

---

⚖️ Soluzione 2 — Divisione giudiziale: il giudice scioglie la comunione

È la via più utilizzata quando la situazione è bloccata.

✔ Può richiederla anche un solo erede

(art. 713 c.c.)

Il giudice:

• Nomina un perito (CTU) per valutare se l’immobile è divisibile
• Verifica il valore del bene
• Decide la soluzione più adatta

Le possibili decisioni:

🔹 1. Assegnazione ad uno degli eredi

Chi la richiede deve pagare agli altri un conguaglio proporzionato alle loro quote.

🔹 2. Vendita all’asta dell’intero immobile

Se nessuno può (o vuole) acquisire la casa, il giudice ordina la vendita all’asta.
Il ricavato viene poi ripartito tra gli eredi.

👉 È una soluzione efficace, ma i tempi possono essere lunghi e il prezzo di vendita più basso del valore di mercato.

---

❌ Soluzione 3 — Vendere la casa senza il consenso degli altri (rischiosissimo)

Un erede non può vendere l’intero immobile da solo.
Se lo fa:

➤ La vendita non trasferisce la proprietà

L’acquirente può chiedere:

• restituzione del prezzo
• risarcimento danni

L’atto resta valido solo se dopo la divisione giudiziale l’immobile viene assegnato al venditore: caso molto raro.

---

📌 Cosa bisogna dimostrare per non pagare IMU sulla “seconda” casa ereditata?

(Se ti serve, posso prepararti anche questo articolo correlato!)

---

🟢 Conclusione

Sì: vendere una casa ereditata anche con un erede contrario è possibile.
Non si può farlo liberamente, ma esistono diversi strumenti legali:

• vendita della quota con prelazione;
• divisione giudiziale;
• assegnazione;
• vendita all’asta decisione del giudice.

La chiave è conoscere i propri diritti e scegliere il percorso più rapido per uscire dalla paralisi familiare e immobiliare.