Il 2026 segna un punto di svolta per il mercato degli affitti brevi in Italia. Dal 1° gennaio sono entrate in vigore nuove regole fiscali e normative che cambiano radicalmente la gestione delle locazioni turistiche. L’obiettivo del legislatore è duplice: da un lato contrastare l’evasione fiscale attraverso una maggiore tracciabilità, dall’altro regolamentare un settore in forte espansione. Tra le novità più rilevanti spiccano la rimodulazione delle aliquote della cedolare secca, l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e l’intensificazione dei controlli da parte della Guardia di Finanza. Vediamo nel dettaglio cosa cambia per i proprietari di immobili.
La modifica più impattante dal punto di vista fiscale riguarda l’applicazione della cedolare secca. Fino allo scorso anno, l’aliquota agevolata del 21% si applicava indistintamente fino a quattro immobili destinati alla locazione breve. Con la nuova Legge di Bilancio 2026, il sistema diventa progressivo. L’aliquota del 21% viene mantenuta esclusivamente per il primo immobile affittato per brevi periodi. A partire dal secondo immobile, e fino al quarto, l’aliquota sale automaticamente al 26%.
Una novità importante riguarda la dichiarazione dei redditi (Modello 730/2026): il contribuente ha la facoltà di scegliere su quale immobile applicare l’aliquota più vantaggiosa del 21%. Il sistema dell’Agenzia delle Entrate è impostato per attribuire automaticamente la cedolare più bassa all’immobile che ha generato l’importo più elevato, ottimizzando così il risparmio fiscale. Resta invariato il limite strutturale: destinare agli affitti brevi più di quattro appartamenti configura automaticamente l’esercizio di attività d’impresa, facendo scattare l’obbligo di apertura della Partita IVA.
Il secondo pilastro della riforma è la tracciabilità degli immobili attraverso il Codice Identificativo Nazionale (CIN), istituito dalla Legge n. 191/2023. Questo codice sostituisce i vecchi codici regionali (CIR) e crea un registro unico nazionale. Ogni struttura ricettiva extralberghiera deve essere iscritta alla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo per ottenere il proprio CIN.
L’obbligo di esposizione del CIN è rigoroso e si articola su due livelli. Fisicamente, il codice deve essere esposto in modo leggibile all’esterno dello stabile (sulla targa o sul citofono). Digitalmente, deve essere inserito in ogni annuncio online, comprese le piattaforme OTA come Airbnb e Booking.com. Le piattaforme hanno già implementato sistemi automatici che oscurano o rimuovono gli annunci privi di un CIN valido. Chi non si adegua rischia sanzioni amministrative pesanti, che variano da 800 a 8.000 euro per ogni singolo immobile irregolare.
Sul fronte dei controlli, il 2026 introduce un livello di trasparenza senza precedenti grazie all’applicazione della Direttiva europea DAC7. Questa normativa obbliga i portali di prenotazione a trasmettere automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai guadagni degli host. Vengono comunicati gli importi percepiti, i dati catastali degli immobili, il numero di notti affittate e le coordinate bancarie. Di fatto, ogni entrata generata dagli affitti brevi è già nota al Fisco prima ancora della dichiarazione dei redditi.
Parallelamente, la Guardia di Finanza ha inserito nel proprio piano operativo 2026 un’intensificazione dei controlli nel settore ricettivo. Le verifiche si baseranno sull’incrocio dei dati tra Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate e piattaforme online. L’obiettivo è scovare non solo chi evade totalmente le imposte, ma anche chi elude l’obbligo di Partita IVA gestendo più di quattro immobili o chi non rispetta le normative sulla sicurezza.
La normativa 2026 non si limita agli aspetti fiscali, ma impone anche precisi adeguamenti fisici per la sicurezza degli immobili. Ogni appartamento destinato agli affitti brevi deve essere obbligatoriamente dotato di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio. Inoltre, è richiesta l’installazione di almeno un estintore portatile ogni 200 metri quadri. L’assenza di questi dispositivi comporta sanzioni da 600 a 6.000 euro.
Infine, resta centrale l’obbligo di identificazione degli ospiti previsto dall’articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza). Le generalità degli alloggiati devono essere comunicate alla Questura tramite il Portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. La normativa è severa su questo punto: l’identificazione deve essere certa. Inviare la foto del documento via WhatsApp non è considerato un metodo legalmente valido. La mancata o falsa identificazione espone il proprietario a conseguenze penali, con il rischio di arresto fino a tre mesi e la sospensione dell’attività.
Fonti: OKHome – Normativa affitti brevi 2026, Il Sole 24 Ore – Nel 730 importi distinti per CIN