Nel 2025 resta confermata la linea di rigore del legislatore in merito ai contratti di affitto non registrati. In assenza di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto è giuridicamente nullo e l’inquilino può ottenere il rimborso dei canoni versati, oltre a non essere più tenuto al pagamento dell’affitto.
Cosa dice la normativa
Secondo l’art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 2005 e l’art. 17 del D.P.R. 131/1986, ogni contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale deve essere stipulato per iscritto e registrato entro 30 giorni. La mancata registrazione rende il contratto privo di validità legale, fatta eccezione per gli affitti di durata inferiore a 30 giorni complessivi all’anno.
La registrazione è necessaria per attribuire data certa al contratto, garantirne l’efficacia verso terzi e assicurare la trasparenza fiscale.
Contratto nullo: conseguenze per inquilini e proprietari
In assenza di registrazione, il contratto è considerato nullo ai sensi dell’art. 1 della Legge 311/2004. La Corte di Cassazione, con diverse pronunce (tra cui la n. 23601/2017), ha confermato che il contratto di locazione non registrato non produce effetti giuridici.
Diritti dell’inquilino:
- Può interrompere il pagamento del canone senza preavviso;
- Ha diritto a recuperare le somme versate entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, invocando l’art. 2033 del Codice Civile (pagamento indebito);
- Può lasciare l’abitazione immediatamente, senza vincoli di preavviso o cause giustificative.
Conseguenze per il locatore:
- Non può avviare decreto ingiuntivo per recuperare i canoni non versati;
- Non può attivare lo sfratto per morosità, ma dovrà ricorrere a una causa ordinaria per occupazione abusiva;
- Può tuttavia chiedere un indennizzo per l’uso dell’immobile, seppur inferiore al canone previsto.
Indennità di occupazione: cosa può ottenere il proprietario
L’ordinanza n. 36254/2021 della Cassazione stabilisce che, in caso di contratto nullo, il proprietario ha diritto a un’indennità di occupazione, il cui importo sarà stabilito dal giudice in base:
- alla durata dell’occupazione;
- alla tipologia dell’immobile;
- al principio di equità (sentenza Corte Costituzionale n. 238/2017).
Tale indennizzo è inferiore rispetto al canone originariamente concordato e rappresenta un rimedio al possibile arricchimento ingiustificato dell’inquilino.
Registrazione tardiva: la soluzione con sanzioni
Il proprietario può regolarizzare la posizione mediante registrazione tardiva del contratto. Questa operazione:
- comporta il pagamento di sanzioni fiscali;
- sana la nullità del contratto, con effetto retroattivo;
- rende nuovamente vincolante il contratto per entrambe le parti.
Dalla data di registrazione, l’inquilino sarà tenuto a rispettare le condizioni pattuite, comprese le quote di canone arretrate, divenute ora esigibili.
Conclusioni
Nel 2025, la mancata registrazione di un contratto di locazione continua a generare gravi conseguenze legali e fiscali per entrambe le parti. L’inquilino può ottenere il rimborso, mentre il locatore perde strumenti rapidi di tutela e rischia sanzioni e contenziosi.
