La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una stretta significativa sulla disciplina fiscale degli affitti brevi, modificando in modo sostanziale il perimetro di applicazione della cedolare secca e anticipando la soglia oltre la quale scatta l’obbligo di apertura della partita IVA.
Il nuovo assetto normativo incide soprattutto sui piccoli proprietari immobiliari, chiamati a rivedere le proprie strategie di gestione per evitare un aggravio fiscale e contributivo rilevante.

Come funzionava la cedolare secca sugli affitti brevi fino al 2025

Fino al 31 dicembre 2025, il regime agevolato prevedeva una disciplina relativamente flessibile.
Il proprietario poteva applicare la cedolare secca su fino a quattro immobili destinati a locazioni brevi (contratti inferiori a 30 giorni):

• 21% sul primo immobile
• 26% sui successivi tre

Solo dal quinto immobile in poi la normativa presumeva l’esercizio di un’attività imprenditoriale, rendendo obbligatoria l’apertura della partita IVA e l’assoggettamento al regime ordinario.

Cosa cambia dal 2026: la nuova soglia di imprenditorialità

Dal 1° gennaio 2026 la disciplina cambia radicalmente.
La cedolare secca può essere applicata solo su due immobili destinati ad affitti brevi:

• primo immobile al 21%
• secondo immobile al 26%

Dal terzo immobile, l’attività viene automaticamente qualificata come imprenditoriale, con obbligo di:

• apertura della partita IVA
• applicazione dell’IRPEF ordinaria
• versamento dei contributi previdenziali
• gestione contabile e adempimenti fiscali strutturati

La soglia di presunta imprenditorialità viene quindi anticipata dal quinto al terzo immobile, con un impatto rilevante per chi ha investito nel settore come forma di integrazione del reddito.

L’impatto sui piccoli proprietari e sui risparmiatori

La riforma colpisce soprattutto i proprietari non professionali, che negli anni hanno costruito un piccolo patrimonio immobiliare destinato alla locazione turistica.
L’obbligo di partita IVA non comporta soltanto una diversa tassazione, ma introduce:

• costi di gestione più elevati
• oneri previdenziali
• maggiore complessità amministrativa
• necessità di assistenza fiscale continuativa

Il rischio concreto è che una parte di questi soggetti rinunci alla gestione diretta o venga spinta verso comportamenti irregolari, con effetti potenzialmente contrari agli obiettivi di contrasto all’evasione dichiarati dal legislatore.

Affitti brevi e cedolare secca: le soluzioni lecite ancora possibili

Nonostante la stretta normativa, esistono soluzioni legali che consentono di evitare l’obbligo di partita IVA, pur mantenendo la cedolare secca su più immobili, a determinate condizioni.

Conversione a locazione tradizionale

La soluzione più semplice consiste nel destinare solo due immobili agli affitti brevi e stipulare contratti di locazione abitativa ordinaria per gli altri.
Gli immobili locati con contratti a lungo termine escono dal perimetro delle locazioni brevi e non concorrono al conteggio che fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale.

Il limite di questa scelta è economico: gli affitti tradizionali garantiscono in genere rendimenti inferiori rispetto a quelli turistici.

Intestazione degli immobili a più soggetti

Un’altra possibilità è la redistribuzione della proprietà all’interno del nucleo familiare, tramite donazione o compravendita.
Ogni soggetto può gestire fino a due immobili in regime di cedolare secca, moltiplicando così il numero complessivo di unità agevolate.

Questa soluzione, pur legittima, richiede una valutazione attenta:

• costi notarili
• implicazioni successorie
• possibili effetti in caso di separazioni o contenziosi familiari

Comodato e sublocazione: attenzione ai rischi fiscali

Esistono anche soluzioni più complesse, come il comodato d’uso gratuito o la sublocazione, in cui il proprietario concede l’immobile a un terzo che gestisce l’affitto breve.
Dal punto di vista formale, l’attività non risulta svolta direttamente dal proprietario.

Tuttavia, queste operazioni possono essere facilmente contestate dall’Agenzia delle Entrate come abuso del diritto o elusione fiscale, soprattutto se prive di una reale sostanza economica.
In caso di accertamento, le conseguenze possono includere:

• recupero delle imposte
• sanzioni amministrative elevate
• interessi e contenzioso

Per questo motivo, prima di adottare soluzioni di questo tipo, è fondamentale una valutazione preventiva con un professionista qualificato.

Un nuovo equilibrio tra patrimonio privato e attività d’impresa

La riforma degli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 segna un punto di svolta nel rapporto tra gestione privata del patrimonio immobiliare e attività ricettiva organizzata.
Chi possiede più immobili è chiamato oggi a pianificare con maggiore attenzione le proprie scelte, bilanciando rendimenti, fiscalità e rischi normativi, in un quadro che premia sempre meno la gestione “ibrida” tra privato e impresa.