Ricevere un immobile in donazione, specialmente da un familiare, è un gesto frequente e carico di significato. Tuttavia, questo trasferimento gratuito può nascondere insidie legali, in particolare se il donante ha debiti pregressi. In alcuni casi, infatti, il bene donato può essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori.

Donazione immobiliare: cos’è e come funziona

La donazione immobiliare, disciplinata dall’art. 769 del Codice Civile, è un atto con cui una persona trasferisce gratuitamente un bene a un’altra per spirito di liberalità. Per essere valida, deve avvenire mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni.
Il notaio verifica:

• la titolarità piena del bene da parte del donante,
• l’assenza di vincoli come ipoteche o pignoramenti,
• la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

Donazioni tra familiari: rischi legati ai debiti del donante

Anche se la donazione avviene tra genitori e figli, non è automaticamente esente da rischi. Se il donante ha debiti anteriori alla donazione, il creditore può tentare di recuperare il proprio credito rivalendosi sull’immobile donato. In tal caso, il donatario potrebbe essere coinvolto in una procedura esecutiva, pur non avendo responsabilità dirette.

In quali casi il bene può essere pignorato

Il pignoramento dell’immobile donato è possibile solo se:

• il debito è anteriore alla donazione;
• il creditore agisce entro un anno dalla data di donazione con un titolo esecutivo valido (es. sentenza o decreto ingiuntivo), notificando il precetto e trascrivendo il pignoramento nei registri immobiliari.

Se, invece, il debito è successivo alla donazione, il creditore non potrà pignorare l’immobile, salvo casi di frode.

L’azione revocatoria entro 5 anni

Oltre al pignoramento diretto, il creditore può ricorrere all’azione revocatoria entro cinque anni dalla donazione. Si tratta di una procedura giudiziale con cui si chiede di dichiarare inefficace l’atto nei confronti del creditore.
Per ottenerla, deve essere dimostrato che:

• il debitore era già insolvente al momento della donazione;
• l’atto ha compromesso la garanzia patrimoniale, rendendo più difficile il recupero del credito.

Immobili già pignorati o ipotecati

• Se l’immobile è già pignorato al momento della donazione, l’atto è inefficace: il notaio deve rifiutarsi di stipularlo.
• Se è ipotecato, la donazione è possibile, ma l’ipoteca segue l’immobile: il creditore può agire esecutivamente anche nei confronti del nuovo proprietario, per un periodo di 20 anni.

Il rischio penale: la sottrazione fraudolenta al fisco

Qualora la donazione sia fatta con l’intento di evitare il recupero fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate, si può configurare il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000).
In questi casi, il donante rischia fino a 4 anni di reclusione.

Come tutelarsi prima di accettare un immobile in donazione

Per evitare sorprese, è fondamentale:

• chiedere al donante una dichiarazione scritta sulla propria situazione debitoria;
• far eseguire visure ipotecarie e catastali aggiornate dal notaio;
• consultare un legale esperto in diritto civile o esecuzioni immobiliari.

Accettare un immobile in donazione è un atto importante, che merita di essere valutato con attenzione anche sotto il profilo patrimoniale e giuridico. In presenza di debiti, il rischio di pignoramento non può essere escluso a priori e richiede opportune verifiche preventive.