Il Decreto Salva Casa 2024 ha introdotto importanti novità per ottenere l’agibilità degli immobili, con particolare attenzione a mansarde, sottotetti e locali seminterrati. Tra le modifiche più rilevanti c’è la riduzione dell’altezza minima richiesta per gli ambienti abitabili. Ecco una guida completa e aggiornata per capire cosa cambia e come adeguarsi alle nuove norme.

Abitabilità e agibilità: attenzione alle differenze

I termini “abitabilità” e “agibilità” vengono spesso confusi. In passato, l’abitabilità si riferiva esclusivamente agli edifici residenziali, mentre l’agibilità era usata per tutte le altre destinazioni d’uso. Con il Testo Unico dell’Edilizia, in particolare con l’art. 24, oggi si parla di agibilità per qualsiasi categoria di immobile, purché siano rispettate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità progettuale.

Altezza minima per l’agibilità: le novità del Decreto Salva Casa

Una delle modifiche più significative riguarda l’altezza interna degli ambienti. Il decreto ha previsto una normativa transitoria che consente una deroga temporanea agli standard igienico-sanitari, in attesa di un decreto specifico del Ministero della Salute.

La deroga permette di ottenere l’agibilità nei seguenti casi:

• Locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri ma non inferiore a 2,40 metri;
• Monolocali inferiori ai 28 m² per due persone, purché rispettino gli altri requisiti di salubrità.

Quali condizioni servono per beneficiare della deroga?

Per accedere a questa flessibilità, l’immobile deve rispettare alcune condizioni fondamentali:

• Adattabilità e accessibilità: il progetto deve essere conforme alle norme sul superamento delle barriere architettoniche (DM 236/1989);
• Recupero edilizio: l’intervento deve migliorare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti;
• Soluzioni alternative: devono essere garantite condizioni equivalenti o migliorative, come una maggiore ventilazione naturale o una redistribuzione degli spazi.

Un tecnico abilitato può valutare se l’immobile rientra nei parametri richiesti e aiutare nella redazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Le vecchie altezze restano valide in assenza di deroga

Se non si rientra nei casi previsti dalla normativa transitoria, restano in vigore le misure del Decreto Ministeriale 6 luglio 1975, che stabiliscono:

• Altezza minima di 2,70 metri per i locali principali (2,55 nei comuni montani);
• Altezza minima di 2,40 metri per bagni, disimpegni, corridoi e spazi accessori.

Superficie minima abitabile: i nuovi limiti

Oltre all’altezza, la superficie dell’alloggio è un requisito essenziale. Secondo le disposizioni aggiornate:

• 28 m² per una persona;
• 38 m² per due persone.

Tuttavia, grazie al Decreto Salva Casa, è possibile ottenere l’agibilità anche con 20 m² per una persona o 28 m² per due, a patto che siano garantite salubrità e sicurezza.

Le Regioni possono fissare limiti diversi?

Sì. Le Regioni italiane hanno facoltà di stabilire requisiti differenti rispetto a quelli nazionali. È quindi fondamentale consultare il regolamento edilizio locale prima di avviare lavori o presentare documenti per l’agibilità.

Come si ottiene l’agibilità: la procedura SCA

Per ottenere l’agibilità, il proprietario deve presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune. Il documento può essere redatto dal proprietario stesso, da un tecnico abilitato o da un delegato.

La SCA deve includere:

• Attestazione di conformità del progetto;
• Certificazioni degli impianti elettrici e idraulici;
• Relazione igienico-sanitaria dell’immobile;
• Planimetrie aggiornate.

Una volta inviata, l’agibilità si intende rilasciata automaticamente, salvo verifiche successive da parte dell’ente comunale.

🏠 Vuoi capire se il tuo immobile è conforme?

In caso di dubbio o di situazioni particolari come altezze ridotte, sottotetti o ristrutturazioni in corso, può essere utile consultare un tecnico abilitato. Il suo intervento è spesso fondamentale per verificare i requisiti e presentare correttamente la documentazione necessaria.